Immobilieninterview mit Roger Bachmann & Casha Frigo von Engel & Völkers

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Im Immobilieninterview verraten Ihnen Roger Bachmann und Casha Frigo von Engel & Völkers in Luzern und Zug, was Sie dabei beachten müssen.

Lifestyle-Magazin: Ich möchte meine Immobilie verkaufen. Zu welcher Strategie raten Sie mir?

RB: Bei Wohnimmobilien gilt es zuerst einmal, den Marktwert und daraus abgeleitet den Angebotspreis zu ermitteln. Eigentümer sind nicht selten emotional mit ihrem Haus oder ihrer Wohnung verbunden, so dass sie deren Wert nicht marktgerecht einschätzen. Denn eine Immobilie lässt sich nur in angemessener Zeit verkaufen, wenn der Marktpreis mit der Nachfrage übereinstimmt.

CF: Auch wenn Sie ein Anlageobjekt, ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Gewerbe-Liegenschaft verkaufen möchten, erstellen wir eine ausführliche Schätzung, um den Marktwert zu berechnen und aufgrund dessen den Angebotspreis festzulegen.

LM: Und wie errechne ich den Marktpreis?

RB: Für eine fundierte Marktpreiseinschätzung empfehlen wir den Beizug eines Maklers wie Engel & Völkers, denn wir nutzen ein solides, 3-stufiges Verfahren. Hier basieren wir unsere Erkenntnisse unter anderem auf hedonisch ermittelten Daten, sowie Vergleichsobjekte, die auf dem Markt angeboten werden. Zu beachten sind vor allem Vergleichsobjekte mit einer ähnlichen Struktur (Baujahr, Zustand, Anzahl Zimmer und Badezimmer, Grösse etc.) und einer ähnlichen Lage.

CF: Für Gewerbe- und Renditeobjekte kommt vor allem die Ertragswertmethode zur Anwendung, bei welcher aufgrund der Mieteinnahmen sowie der anfallenden Kosten und Rückstellungen der Angebotspreis berechnet wird. Den Wert eines Grundstücks ermitteln wir mittels einer Residualwertberechnung. Hier wird aufgrund möglicher künftiger Erträge abzüglich der Baukosten des Landwertes evaluiert.

LM: Meine Immobilie entspricht nicht dem aktuellen Zeitgeist. Soll ich vor dem Verkauf renovieren oder die Immobilie günstiger verkaufen?

RB: Eine Renovation vor dem Verkauf empfehlen wir erst, wenn das Objekt in so einem schlechten Zustand ist, dass es sich nicht vermarkten lässt. Ansonsten ist es besser, einen realistischen Preis festzusetzen und dann dem neuen Eigentümer je nach eigenem Geschmack die Renovation zu überlassen.

CF: Bei Wohn- und Geschäftshäusern wird der Zustand von Dach, Fenstern und Heizung sowie auch Innenausbau der Büros und Wohnungen nach knallharten Renditeüberlegungen betrachtet und berechnet. Mängel wirken sich preissenkend aus respektive werden als vergrösserten Kostenblock betrachtet, welcher in die Bewertung mit einfliesst.

LM: Wo finde ich meine Zielgruppe? Über Print- oder Online-Inserate, einen Makler oder andere Kanäle?

RB: Engel & Völkers ist seit über 16 Jahren in der Schweiz präsent und verfügt über eine exzellente Suchkunden-Datenbank. Ein beträchtlicher Teil der Verkäufe und Vermietungen läuft innerhalb dieser Datenbank quasi «off-market». Unsere internationale, zweisprachige Website zieht Kunden aus aller Welt an und in Zusammenarbeit mit den schweizweiten Engel & Völkers-Shops gelingt es uns oft, die angebotenen Objekte hier zu veräussern. Wo sinnvoll, bedienen wir uns natürlich der offiziellen Internet-Plattformen und den entsprechenden Printmedien.

CF: Genau, ich kann mich hier meinem Vorredner nur anschliessen. Engel & Völkers beherrscht den Prozess von der Bewertung über die Vermarktung bis zur Beurkundung des Kaufvertrags in allen Facetten und kann sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer jegliche Arbeit im Verkaufsprozess abnehmen.

LM: Wie schütze ich mich vor sogenannten «Immobilientouristen», die ohne jegliche Kaufabsichten einfach gerne schöne Objekte besichtigen?

RB: Ein seriöser Makler überprüft vor einer Besichtigung die an einer Immobilie interessierten Kunden. Bei diesem Erstkontakt, mit der richtigen Fragetechnik und den entsprechenden Unterlagen, kann der Profi einschätzen, ob wirklich Interesse besteht und ob der Kunde bereits in der Schweiz kaufen kann bzw. solvent ist.

CF: Im Gewerbe- und Renditebereich gibt es diese «Touristen» eher weniger. Es sei denn, es wird ein exklusives Altstadt-Objekt in Zug oder Luzern verkauft – das zieht oft viele Neugierige an. Auch hier gilt es, zwischen Wunsch und Wirklichkeit zu unterscheiden.

LM: Ich habe einen Käufer gefunden und stecke mitten in der Abschlussverhandlung. Wer berät mich bezüglich Finanzierung, Bonität, Kaufvertragsgestaltung, Haftung und Sanierung?

RB: Bei all diesen Fragen könnte man sich an eine Bank oder an ein Finanzinstitut oder einen Notar wenden. Die sinnvollere Variante ist es aber, dies einem professionellen Makler zu überlassen.

CF: Gerade im Verkaufsabschluss lauern viele «politische» und juristische Fallen. Das ist für einen Makler täglich Brot und er kann den Verkauf an allen Hürden vorbei elegant zum Abschluss bringen.

LM: Ich möchte den gesamten Verkaufsprozess einem Makler überlassen. Was kostet mich das?

RB: Wichtig ist zunächst zu wissen, dass die Vergütung der Arbeitsleistung des Maklers im Fall von Wohnimmobilien rein erfolgsorientiert basiert ist. Der Kunde trägt somit kein Risiko im ganzen Verkaufsprozess und bezahlt nur nach erfolgtem Abschluss.

CF: Es sei denn bei der Vermarktung von grossen Commercial-Objekten, bei welchen der Makler zu Verkaufsbeginn einen Initialaufwand in Rechnung stellt, welcher nach erfolgtem Abschluss in die Schluss-Rechnung mit einfliesst. Diese Courtagen bewegen sich im ortsüblichen Rahmen und orientieren sich an den Empfehlungen der SVIT AG.

LM: Es gibt auf dem Makler-Markt viele Billig- und Gratisangebote. Wie erkenne ich einen seriösen Dienstleister?

RB: Wir von Engel & Völkers haben seit Jahrzenten Erfahrung in der Vermarktung von Immobilien. Qualität und der höher erzielte Verkaufspreis setzen sich langfristig immer durch.

CF: Billig-Anbieter bieten oft einen günstigen Grundservice, bei welchem jede weitere Handreichung analog einer Tiefpreis-Airline zusätzlich kostet. Bei Engel & Völkers ist jedoch alles inklusive, was auch für Marketing-Dienstleistungen gilt.

LM: Was alles gehört zum Makler-Angebot von Engel & Völkers dazu?

RB: Full Service rund um den Verkauf und die Vermietung von Immobilien.

CF: Ferner sind wir übrigens auch Putzfrauen, Mediatoren, Juristen, Finanzierungsexperten, Ehe-Therapeuten, Sanierungsfachleute und Dolmetscher.

LM: Warum soll ich mich für Engel & Völkers als Makler entscheiden?

RB: Wir verfügen über eine jahrzehntelange Erfahrung in der erfolgreichen Vermarktung von Wohn- und Gewerbe-Immobilien sowie qualifizierte und engagierte, mehrsprachige Mitarbeiter mit einer grossen Prise Leidenschaft und Kompetenz.

CF: Zudem haben wir ein hervorragendes lokales, nationales und internationales Netzwerk, das es uns erlaubt, Kunden und Objekte aus verschiedenen Perspektiven an einem Ort zusammenzuführen.

E&V Luzern Properties AG
Pilatusstrasse 41
6003 Luzern
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E&V Zentralschweiz Commercial AG
Neugasse 17
6300 Zug
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luzerncommercial@engelvoelkers.com

 

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